Weitere Informationen zum Verkauf eines landwirtschaftlichen Betriebes:

Wertermittlung eines landwirtschaftlichen Betriebes

Zunächst steht bei Überlegungen, einen landwirtschaftlichen Betrieb zu verkaufen, die Frage nach dem Wert im Raum. Hierbei ist neben dem Methodenwissen, einen eben solchen zu ermitteln, vor allem eine ausgeprägte Marktkenntnis erforderlich. Durch die Marktpräsenz von Agrarboden in ganz Deutschland, sind wir in der Lage einen methodisch ermittelten Wert anhand aktueller Marktgegebenheiten zu verifizieren bzw. anzupassen. Mit der marktgerechten Kaufpreisermittlung wird eine wichtige Voraussetzung für einen optimalen Verkauf geschaffen.

Der korrekte Verkaufspreis darf weder phantastisch überzogen noch unrealistisch zu tief angesetzt liegen – um beiden Seiten – Verkäufer und Käufer – faire und nachvollziehbare Bedingungen zu bieten. Ausschlaggebend für die Wertfindung ist eine Kombination aus Substanzwert und Ertragswert ergänzt um den Bestandswert (der Aufwuchs inkl. des Lagerbestandes über ein Wirtschaftsjahr). Der Ertragswert ist dabei eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die in der Unternehmensbewertung durch Kapitalisierung des erwirtschafteten oder zukünftigen Ertrags als Gegenwartswert errechnet wird. Substanzwert meint den durch die Bewertung des Vermögens und der Schulden ermittelten Wert (Einzel-/Sachwert) eines Unternehmens, der angibt, welcher Betrag aufgewendet werden müsste, um ein vergleichbares Unternehmen mit gleicher Leistungsfähigkeit zu errichten.

Die am häufigsten vertretenen potentiellen Käufergruppen stellen erweiterungswillige Landwirte sowie reinvestierende Landwirte dar. Um die Steuerlast im Fall der Reinvestition zu mindern, kommt vor allem die Anwendung von § 6b Einkommensteuergesetz (EStG) in Betracht (Vgl. www.agrarheute.com/landundforst/betrieb-familie/geldrecht/steuern-sparen-beim-flaechenverkauf-44889)

So können

• Veräußerungsgewinne auf mehrere Jahre verteilt oder
• von bestimmten Anschaffungs- und Herstellungskosten abgezogen werden.

Um anschließende erforderliche Umstrukturierungsmaßnahmen nicht zu erschweren oder gar zu verhindern, besteht über § 6b EStG (und § 6c EStG für Einnahmen-Überschussrechner) die Möglichkeit, Gewinne aus der Veräußerung bestimmter Wirtschaftsgüter sofort oder nach Einstellung in eine steuerfreie Rücklage von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestimmter Neuinvestitionen erfolgsneutral abzuziehen (Vgl. www.haufe.de/steuern/kanzlei-co/ruecklage-nach-6b-estg/grundlagen-zur-6b-ruecklage_170_118832)

Durch die verhinderte Steuerpflicht kann der realisierte Veräußerungserlös inklusive der stillen Reserven komplett für die Finanzierung einer Neuinvestition eingesetzt werden, was die Liquiditätslage schont.

Grundsätzlich eröffnet § 6b die Möglichkeit, die bei der Veräußerung bestimmter Anlagegüter aufgedeckten stillen Reserven steuerfrei von veräußerten Wirtschaftsgütern auf andere neu angeschaffte Ersatzwirtschaftsgüter zu übertragen. Dies kann auf zweierlei Art erfolgen:

1. Abzug des Veräußerungsgewinns im Wirtschaftsjahr des Verkaufs von den Kosten für das neu angeschaffte Wirtschaftsgut.
2. Bildung einer gewinnmindernden Rücklage und Übertragung auf Wirtschaftsgüter, die in den folgenden 4 bzw. 6 Wirtschaftsjahren anschafft werden. Auflösung im Reinvestitionsjahr gegen Minderung der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Hierfür sieht § 6b Abs. 3 Satz 2 EStG eine Frist von 4 Wirtschaftsjahren vor. Diese verlängert sich nach § 6b Abs. 3 Satz 3 EStG bei neu hergestellten Gebäuden auf 6 Jahre, wenn mit deren Herstellung vor dem Schluss des 4. auf die Bildung der Rücklage folgenden Wirtschaftsjahres begonnen worden ist. Eine darüber hinausgehende Verlängerungsmöglichkeit ist gesetzlich nicht vorgesehen.

§ 6b EStG soll steuerliche Hindernisse für die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens abbauen, die im Unternehmen nicht mehr benötigt werden und deren Veräußerung betriebswirtschaftlich geboten und volkswirtschaftlich wünschenswert wäre. Insoweit soll die Veräußerung dieser Wirtschaftsgüter begünstigt und damit eine sinnvolle Anpassung der Unternehmen an strukturelle Veränderungen ermöglicht werden.

Indem die anlässlich solcher Veräußerungen frei werdenden stillen Reserven auf Reinvestitionsgüter übertragen werden können, kommt es zur vorläufigen Freistellung des Veräußerungsgewinns von der Einkommensbesteuerung, was dem Betrieb Mittel für dringend erforderliche Investitionsvorhaben verschafft.

Vor dem Hintergrund der Steuerstundung wird die Zweckbindung des § 6b EStG im Hinblick auf den Veräußerungsgewinn einerseits und die Reinvestitionsmaßnahme andererseits bei Bildung der Rücklage nach § 6b Abs. 3 EStG dadurch hergestellt, dass die gewinnmindernde Rücklage nach Ablauf der Reinvestitionsfrist aufzulösen ist, wenn bis zu diesem Zeitpunkt ein Reinvestitionsgut nicht angeschafft oder hergestellt oder bei Gebäuden mit der Herstellung noch nicht begonnen worden ist.

Wenn ein gesamter Betrieb ganz oder auch teilweise verkauft oder aber gekauft werden soll, stellen sich für beide Seiten, Eigentümer und Erwerber viele Fragen der Abwicklung. Es geht hierbei um Objekt- und Käuferwahl, Kaufpreis, Grundstücksverkehrsrecht, den richtigen Übergabe- bzw. Übernahmezeitpunkt, Grundbucheinträge wie beispielsweise bestimmte Belastungen wie z.B. Wegerechte, Altenteil, Hypotheken oder Grundschulden und vieles, vieles mehr. Auch die Betriebsform des zu verkaufenden Betriebes nimmt Einfluss auf die Auswahl von Strategien im Verkaufsprozess.

Die Kaufpreisfindung nimmt verständlicher Weise einen hohen Stellenwert für beide Seiten im Transaktionsprozess ein. Es bestehen regional große Unterschiede für Grund und Boden, daher ist beim Verkauf/beim Kauf eine genaue Prüfung des Wertes und der sonstigen Gegebenheiten unerlässlich.

Die einzelne Person ist hiermit verständlicherweise vielfach überfordert. Notar, Steuerberater und Fachbehörden werden aus ihrer Sicht Hilfestellungen leisten müssen. Eine Abwicklung der Aktion durch Fachvermittler der Land- und Forstwirtschaft ist daher anzuraten.

Personen oder Gesellschaften, die einen Betrieb kaufen wollen, stehen zwei Wege offen: Erwerb als Share Deal oder als Asset Deal. 

„Es hängt von der jeweiligen steuerlichen und unternehmerischen Ausgangslage ab, ob der Share Deal oder Asset Deal günstiger ist”, sagt Michael Wiehl, Leiter der internationalen M&A Praxisgruppe von Rödl & Partner.

Kauf der Gesellschaftsanteile oder Kauf einzelner Wirtschaftsgüter

Beim Share Deal erwerben Käufer die Gesellschaft durch Kauf aller oder fast aller Anteile einer Personen- oder Kapitalgesellschaft. Im Falle des Asset Deals kaufen sie das der Gesellschaft gehörende Vermögen und lassen sich die einzelnen Wirtschaftsgüter übertragen: Produktionsanlagen, Grundstücke, Gebäude, Einrichtungen, Vorräte und Patente, sowie alle Verträge und Verbindlichkeiten des Unternehmens.

Vorteile des Asset Deal bei der Insolvenz und in der Krise

Da der Käufer beim Asset Deal jedes Einzelteil genau anguckt weiß er, welche Verpflichtungen auf ihn zukommen und kann sich ihrer teilweise entledigen. Denn für die im Unternehmen begründeten Verpflichtungen haftet beim Asset Deal der Verkäufer. Eine Ausnahme bilden die vor dem Verkauf in dem jeweiligen Unternehmensteil entstandenen betrieblichen Steuern. Für diese haften Käufer und Verkäufer.

Beim Share Deal besteht die im Unternehmen begründete Haftung des Erwerbers für die Verbindlichkeiten dagegen fort. Aktiva und Passiva des übernommenen Unternehmens bleiben unverändert. Steckt das übernommene Unternehmen in wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder steht es gar kurz vor der Zahlungs­unfähigkeit, ist der Käufer in der Pflicht, gegebenenfalls Insolvenzantrag zu stellen. Das macht den Share Deal in der Krise unattraktiv.

Beim Asset Deal kann sich der Käufer dagegen nur die Vermögensgegenstände („Assets”) herauspicken, die er haben will. Ist die Insolvenz bereits eingetreten, haftet der Käufer nicht für Verbindlichkeiten gegenüber den beim Betriebsübergang übernommenen Arbeitnehmern. Zudem hat der Insolvenzverwalter Sonderkündigungsrechte bei Dauerschuldverhältnissen und kann sich somit von langfristigen vertraglichen Verpflichtungen lösen und Haftungsrisiken zumindest teilweise vermeiden.

Vorteil Share Deal: Schlanker Vertrag

Da beim Share Deal der Käufer alle Verbindlichkeiten und Haftungsrisiken mit kauft, sind spezielle Haftungsregelungen im Vertrag nötig, die sicherstellen, dass der Verkäufer auch für den Bestand und die Beschaffenheit der vom Käufer erworbenen Vermögensgegenstände haftet.

Herausforderungen beim Asset Deal

Das für den Asset Deal nötige Vertragswerk ist von vornherein komplex: Jedes einzelne der zu verkaufenden Wirtschaftsgüter mit allen dazu gehörenden Arbeits-, Vertrags- und Rechtsverhältnissen wird in den Kaufvertrag aufgenommen.

• Bestimmtheitsgrundsatz: Wichtig ist es, die übertragenen Vermögensgegenstände zweifelsfrei festzulegen. Eine Formulierung wie „übertragen werden alle zum Geschäftsbetrieb erforderlichen Vermögensgegenstände”, ist nicht ausreichend.
• Formvorschriften: Formvorschriften spielen bei der Einzelübertragung der Assets eine wichtige Rolle. Soll beispielsweise das Betriebsgrundstück mitübertragen werden, so bedarf der gesamte Asset-Kaufvertrag der notariellen Form.
• Zustimmung zur Übertragung von Vertragsverhältnissen: Werden Verträge übergeleitet, bedarf es der Zustimmung jedes einzelnen Vertragspartners des Verkäufers. Stimmen die jeweiligen Vertragspartner nicht zu, gehen die Verträge nicht auf den Käufer über. Der Käufer muss sich daher rechtzeitig um die Zustimmung wichtiger Vertragspartner bemühen.
  
  

Due Diligence: Chancen und Risiken mit der „gebotenen Sorgfalt” studieren

Um eine fundierte Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal treffen zu können, muss der Kaufinteressent den Betrieb im Rahmen der Due Diligence, also der Chancen- und Risikoabwägung, genau studieren und insbesondere Abschreibungsvolumen, Haftungsrisiken und wirtschaftliche Stabilität ermitteln.
„Due Diligence heißt nicht umsonst gebotene Sorgfalt”, sagt M&A-Experte Wiehl. Denn nur mit einer sorgfältigen Prüfung der steuerlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen, findet der Käufer die optimale Lösung für seinen Unternehmenskauf. 

Bodenmarkt und Grundstücksverkehrsgesetz 

Das Grundstücksverkehrsgesetz ist datiert aus dem Jahre 1961 und mit Beginn des Folgejahres in Kraft getreten. Als Bundesgesetz gilt es bundesweit. Zwischenzeitlich gab es Bestrebungen einer ersatzlosen Streichung, da es als nicht mehr zeitgemäß dargestellt wurde. Aber die Berufsverbände der Landwirtschaft und verschiedene Fachbehörden haben sich erfolgreich dagegen gewehrt.

Ein Grundgedanke der Schaffung des Gesetzes war die Idee, durch Lenkung des Bodenmarktes lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe geschlossen für die Landwirtschaft auf preislich finanzierbarer Basis zu erhalten. Ähnliche gesetzliche Vorschriften hat es bereits vor rund 100 Jahren gegeben.

Zum Kern des Gesetzes:

• Die Vorschriften des Gesetzes gelten lediglich für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, für Moor- und Ödland in land- oder forstwirtschaftlicher Kultur (§1). Dazu gehören auch Betriebe der Binnenfischerei, Betriebe im Wein- und Obstbaubereich sowie Forstgenossenschaften o.ä.
• Es muß ein abgeschlossener Vertrag vorliegen (§2). Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Tausch handelt. Es ist zulässig, daß bereits ein Vertragsentwurf zur Genehmigung vorgelegt werden kann. Der endgültige Vertrag darf danach natürlich nicht mehr vom Entwurf abweichen, einvernehmliche Änderungen im Zahlungsziel, Bankverbindung, Übergabezeitpunkt u.s.w. sind möglich. Die Antragstellung bei der Behörde erfolgt durch den beurkundenden Notar.
• Verschiedene Verträge bedürfen keiner Genehmigung (§4). Beispielhaft sind zu erwähnen:
  • Bund oder Land sind als Vertragsteil beteiligt. Verträge mit der Bodenverwertungs- und –verwaltungs GmbH (BVVG) sind nach neuerer Rechtsprechung im Geltungsbereich genehmigungspflichtig. Gleiches gilt sinngemäß für Anstalten des öffentlichen Rechts.
  • Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (sofern dieser für die Flächen keine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung vorsieht).
  • Durchführung eines Flurbereinigungsverfahrens.

Über Verträge muß binnen eines Monats nach Eingang entschieden werden (§6). Diese Frist kann ausgedehnt werden, wenn eine Erklärung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach §12 herbeigeführt werden muß.

Nach §873 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) tritt ein Eigentumswechsel an Grundstücken erst mit der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch ein. Und die Eintragung im Grundbuch darf erst erfolgen, wenn die uneingeschränkte Genehmigung nachgewiesen ist (§7). Dies geschieht durch den Bescheid der Landwirtschaftsbehörde.

In verschiedenen Fällen ist eine Genehmigung (§8) zwingend zu erteilen; der Grundstücksverkehrsausschuss hat in den nachfolgend beispielhaft aufgeführten Fällen keinen Handlungsspielraum:

• Eine Gemeinde ist am Vertrag beteiligt und benötigt das Grundstück für nichtlandwirtschaftliche Zwecke, z.B. Straßenbau
• Ein landwirtschaftlicher Betrieb wird geschlossen an Ehegatten oder Nachkommen bis zu einem gewissen Grad abgegeben.
• Die Veräußerung dient einer Grenzverbesserung.
• Eine Gemeinde benötigt Ersatzland zur Abgabe an einen von ihr verdrängten Landwirt.

Diese und andere Fälle sind im Zug der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region und zur Weitergabe im Familienrahmen gesetzlich zu unterstützen.

Den wesentlichsten Eingriff in die Verfügungsgewalt des Eigentums durch Versagung der Genehmigung regelt §9. Er stellt an den Ausschuss besonders hohe Anforderungen und ist Gegenstand umfangreicher Kommentierungen und Rechtsprechungen. Eine Genehmigung darf nur versagt werden oder durch Auflagen oder Bedingungen eingeschränkt werden, wenn:

• die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet, im Sinne von: Bauernland in Bauernhand! Dies gilt auch, wenn das Grundstück von einem Nichtlandwirt veräußert wird. Nichtlandwirte werden als Erwerber nur in Betracht kommen, wenn es an erwerbswilligen Landwirten fehlt.
• die Veräußerung zu einer unwirtschaftlichen Aufteilung oder Verkleinerung führen würde. Die trifft immer dann zu, wenn ein selbstständiger landwirtschaftlicher Betrieb nicht mehr lebensfähig wäre. Oder Grundstücke eine gewisse Größe unterschreiten würden.
• Der Gegenwert in einem groben Mißverhältniss zum Wert des Grundstückes steht. Spekulative Auswüchse bei der Preisbildung sollen somit verhindert werden. Ein dem realen Wert angepaßter Kaufpreis ist also zu fordern.

Landwirte haben oft die Vorstellung, dass sie als Landwirte ein Vorkaufsrecht hätten, wenn landwirtschaftliche Grundstücke an Nichtlandwirte verkauft werden. Dem ist allerdings nicht so! Nach dem Grundstückverkehrsgesetz ist zwar der Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken an Nichtlandwirte gemäß § 8 Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig. Die Genehmigung darf nach § 9 Grundstückverkehrsgesetz jedoch nur in eng begrenzten Ausnahmefällen versagt werden. Diese eng begrenzten Ausnahmefälle müssen sich an Artikel 1 4 Grundgesetz messen lassen. Artikel 14 Grundgesetz garantiert die Eigentumsfreiheit.

Da ein Veräußerungsverbot zu den schwersten Eingriffen in die Eigentumsfreiheit gehört, müssen die Gründe, die eine Versagung der Genehmigung ermöglichen, schon sehr schwerwiegend sein. Grundsätzlich folgt nämlich aus Artikel 14 das Recht eines jeden Grundstückseigentümers, sein Grundstück an einen beliebigen, ihm genehmen Käufer zu veräußern. Inhalt und Schranken des Eigentumsrechts können sich lediglich aus dem Allgemeinwohl ergeben.

Für den Fall, dass ein erwerbswilliger Landwirt vorhanden ist, der das Grundstück ebenfalls erwerben möchte, darf die Genehmigung nach §9 Abs. 1 Nr. 1 nur unter der Voraussetzung versagt werden, dass die Veräußerung – wie bereits vorab erwähnt - eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde oder durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würde oder der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

So hat sich die Rechtsprechung in letzter Zeit dahingehend gewandelt, dass auch ein Nichtlandwirt möglicherweise zur Verbesserung der Agrarstruktur beitragen kann, wenn er beabsichtigt, den erworbenen Betrieb als Nebenerwerbslandwirt in Zukunft zu betreiben.

Aus der Sicht eines Vollerwerbslandwirts, der landwirtschaftliche Flächen in seiner Umgebung erwerben möchte, und der aus diesem Grunde die Versagung der Genehmigung für einen anderweitigen Verkauf herbeiführen möchte, ergeben sich folgende Voraussetzungen:

• Der Vollerwerbslandwirt (möglicherweise auch Nebenerwerbslandwirt!) muss die streitigen Flächen dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigen, er muss zum Erwerb dieser Flächen bereit und auch in der Lage sein und einen leistungsfähigen Betrieb (gegebenenfalls auch Nebenerwerbsbetrieb!) bewirtschaften. Wichtig ist zudem der Nachweis, dass der vom Verkäufer verlangte Kaufpreis auch tatsächlich erbracht werden kann und der Landwirt bereit ist, denselben Kaufpreis zu zahlen.
• Will ein Landwirt im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens nach §8 bzw. §9 Grundstückverkehrsgesetz sein Interesse gegenüber der Landwirtschaftskammer oder der sonst zuständigen Behörde bekunden, ist es ratsam, dass er alle diese Gründe schriftlich und mit Nachweisen versehen unverzüglich bei der Genehmigungsbehörde einreicht.

Festzuhalten ist jedoch, dass sich aus einer eventuellen Versagung der Genehmigung des Verkaufs von landwirtschaftlichen Flächen an einen Nichtlandwirt noch kein automatisches Vorkaufsrecht für den interessierten Landwirt ergibt.